Dott.ssa Bettina Orsogno
Amministratore Condominiale
Approfondimenti in tema di Amministrazione Condominiale
Riferimenti normativi, leggi, interpretazioni, citazioni della Suprema Corte ed aggiornamenti per una consapevole ed informata gestione condominiale.
L'avviso di convocazione dell'assemblea
Per poter deliberare, l'assemblea, deve essere convocata. Il principale soggetto chiamato a tale compito è l'amministratore di condominio.
I soggetti che hanno diritto ad essere convocati sono coloro i quali rivestono la qualità di condomino; colui che non riveste più tale qualità (ad esempio il venditore di un immobile) non ha più alcun titolo ad intervenire in assemblea. Il linea generale, possiamo dire che il convocato è sempre l'effettivo proprietario dell'immobile (per alcune delibere può essere convocato l'eventuale usufruttuario). Non c'è obbligo, in capo all'amministratore, di convocore l'eventuale inquilino.
La convocazione deve giungere al destinatario almeno 5 giorni prima della data fissata per riunione. Gli elementi essenziali dell'avviso sono:
- il luogo dove si svolgerà la riunione;
- la data e l'ora di inizio;
- l'ordine del giorno dettagliato
Nomina, conferma, revoca dell'amministratore
L'amministratore deve essere nominato quando i condomini sono più di otto e, generalmente è nominato dall'assemblea di condominio; qualora questa non provveda, su richiesta anche di un solo condomino, la nomina può essere richiesta all'autorità giudiziaria.
All’art. 1136 c.c. si dice chiaramente che le decisioni concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere adottate con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino, almeno, la metà del valore dell'edificio.
Dopo il primo anno di gestione, l'amministratore "uscente", di fatto, così come recita l’art. 1135 c.c., nell’elencare gli argomenti che devono essere inseriti nell’ordine del giorno, parla chiaramente di conferma dell’amministratore. Da questo dettato, sorge un dubbio non ancora fugato: usando esattamente il termine conferma, e non nomina e/o revoca, il quorum necessario per tale delibera quale dovrà essere?
Sull'argomento non c'è ancora una definitiva interpretazione normativa; è saggio, quindi, anche in questo caso, adottare le stesse maggioranze previste per la prima nomina.
Requisiti dell'amministratore
Dal 18 giugno 2013, l'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che: "Possono svolgere l'incarico di Amministratore dI Condominio coloro:
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a) che hanno il godimento dei diritti civili;
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b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
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c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
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d) che non sono interdetti o inabilitati;
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e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
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f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
-
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. resta salvo l'obbligo di formazione periodica.